【広島のアパート投資】利回りが伸びない…？『 建築費10％削減で利回り＋1％を実現する方法』
節税と収益を両立させる“不動産開発コンサルタント”という選択。
広島でアパート投資をしている人の多くが、こう感じています。
「表面利回り5％台じゃ、もう合わない…」
建築費は上がり、
融資条件は厳しく、
節税効果も思ったほど出ない。
それでも、不思議なことに
──同じ土地、同じ建物で“＋1％の利回り”を出している人がいる。
その違いは、運でもタイミングでもなく、“仕組みの考え方”にあります。
第1章｜なぜ、広島のアパート投資で“利回り6％の壁”が生まれるのか
広島でアパート投資を検討する地主・不動産投資家の多くが、「黒字のはずなのに、お金が残らない」と口をそろえて言います。
けれど、それは誰かの努力不足ではありません。
実は建築や販売の“流れ”そのものが、最初からオーナーに不利にできているのです。
💬 表面上の黒字と、実際の手残りのギャップ
広島市・廿日市・東広島・呉エリアなどで建てられている新築木造アパートの多くは、表面利回り・実質利回りともに5〜6％前後。
見た目の数字はさほど悪くありません。
しかし、返済や管理費、税金、修繕積立などを考慮すると、実際にオーナーの手元に残る金額はごくわずかです。
帳簿上は黒字でも、現金はほとんど残らない。
これが、広島のアパート投資における「6％の壁」です。
🧱 原価が高いのは「建築会社」ではなく
「取引の仕組み」
多くの方が「建築費が高いのは建築会社のせいだ」と思いがちですが、実際に価格を押し上げているのは、不動産販売会社を介した取引構造です。
建築会社自体には、2種類の価格帯があります。
• 一般エンドユーザー向け価格（通常価格）
• 不動産会社などの業者間取引価格（仕切価格）
一般的にこの2つには約10％前後の開きがあることも事実です。
理由は、建築会社が不動産会社などの“下請け”として継続取引を前提にしており、業者間価格は継続受注を前提に会社間のルールとして設定されるからです
。一方で、個人オーナーとの単発契約では、会社の規定上、担当者ベースでの値下げ交渉には限界があります。
結果として、同じ建物でも価格差が10％近く生まれてしまうこともあります。
🏢 不動産販売会社の「最適化されない取引」
さらに、不動産販売会社を通すと別の問題が起こります。
彼らは「自社と取引のある建築会社」を前提に見積を組みますが、それは必ずしもオーナーに最適な会社とは限りません。
販売会社には以下のような仕組みがあります。
• 社内で指定された取引先（特定の建築会社）しか使えない
• 実績重視で、常に得意分野が最適化されるわけではない
つまり、販売会社の提案は「最適解」ではなく、
「自社の取引ルールに基づいた“社内最適”」でしかないのです。
その結果、建築費は自然と高止まりし、利回りも頭打ちになります。
💡 Marpy Consultingの立ち位置
Marpy Consultingは、建築会社でも販売会社でもありません。
どの会社にも属さず、オーナーの利益を中心に“最も合理的な選択”を導く中立的な立場です。
• 業者間価格での交渉が可能
• 建築会社の得意分野を見極めて最適にマッチング
• 同じ条件でも原価を10〜15％抑制
もちろん、私たちも案件ごとに5〜10％の報酬（手数料）をいただきます。
しかし、それは「売るためのマージン」ではなく、オーナー様のパートナーとして、
・ワンストップでの不動産開発完遂
・コストを削減して利益を増やす調整報酬といえる手数料です。
通常かかるであろう費用で十分に内包出来るため、金銭的リスクはございません
📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────
【平均建築費】 販売会社経由：12,800万円 Marpy再設計：10,600万円前後
改善効果 ：▲2,200万円───────────────────────────────
【表面利回り】 販売会社経由：6.0％前後 Marpy再設計 ：7.0％前後
改善効果 : +1.0％
───────────────────────────────
※ 同一土地・同一規模での比較。 家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。
10％の違いは、単なる数字ではありません。
それは、あなたの土地の可能性を守る“判断力”の差。
このあと、なぜ「流れを変える」だけで数字が動くのか、
その理由を具体的にお伝えします。
第2章｜利回りが伸びない本当の原因は、“高く売る仕組み”にある
あなたが不動産投資で「利益が思ったより出ない」と感じた時、多くの人が最初に疑うのは「建築費の高さ」や「家賃の安さ」でしょう。
しかし、それはあくまで“結果”であって、“原因”ではありません。
利回りが上がらない本当の理由は、
「誰の利益を中心に組まれた計画か」
という構造的な思想にあります。
💡 販売会社の目的は「売ること」
不動産販売会社の使命は、当然ながら「販売して利益を出すこと」。
会社としては正しい行動です。
ただし、その目的と、オーナーの目的（長期的な安定収益）は一致しません。
販売会社にとっては、「今期中に売れるかどうか」が最重要指標。
一方でオーナーは、「●●年後に手残りがいくら残るか」を重視しています。
つまり、“時間軸の違い”が、利回りの差を生む。
🏢 「高く売る」ための計画が、利益を削っていく
販売会社が提案するプランは、一見、数字が整っているように見えます。
しかし、その裏では“売るための見栄え”が優先されています。
たとえば、 仕様を上げて見た目の豪華さを演出
• 銀行評価を取りやすくするための家賃設定
• 建築費を膨らませても「利回り6％」をキープする計算トリック結果として、帳簿上の数字は綺麗でも、キャッシュは残らないという構造が生まれます。
これが、「6％の壁」の正体です。
📊 “仕組みの最適化”が行われていない現実
もうひとつの問題は、不動産販売会社が「毎回ゼロから最適化していない」ことです。
建築会社との取引は、
社内ルールで固定されているケースが多く、
「どの案件にも同じ建築会社を使う」
という体制が一般的です。
これにより、
• 各案件ごとに最適な業者選定ができない
• コスト調整の自由度が低い
• 現場経験に基づくプラン改善が反映されにくい
つまり、あなたの土地や予算、目的に合わせて“毎回最適化されていない”のです。
🧭 不動産開発コンサルタントの使命
一方で、私たちのような不動産開発コンサルタントは、「売る」ではなく「整える」ことを使命としています。
• 業者を横断的に比較
• 仕様
・コスト
・家賃設定を俯瞰
• 各社、士業の得意分野を組み合わせて“最適解”を導く
販売会社が“社内都合の最適化”を行うのに対し、
不動産開発コンサルタントは“案件ごとの最適化”を行う。
この違いが、数字を変える最大の理由です。
💬 例：仕様を整えるだけで、家賃＋7万円
たとえば、呉市の郊外で検討された障がい者グループホームの計画。
大手販売会社の提案では、
建築費＋諸費用で約1億5,800万円、
借上げ家賃月90万円、
表面利回り6.8％。
一見すると優秀な数字ですし、
運営側が管理するため実数に近い利回りです。
私は運営会社と建築会社の両方にヒアリングを行い、
以下の2点を調整しました。
1️⃣ 家賃単価の再交渉（＋月7万円）
2️⃣ 建築会社を変更（再見積で▲1,000万円）
たったそれだけで、利回り6.8％ → 7.8％へと＋1％の改善。
年間家賃＋84万円、10年後には＋840万円の差。
オーナー様が驚いたのは、
「建物もプランも変えていないのに、利益だけが増えた」という事実です。
🧩 “努力ではなく仕組みを変える”という発想
多くのオーナーは「頑張れば数字が良くなる」と思っています。
しかし、現実は違います。
努力ではなく、仕組みを変えること。この一手で、数字の世界は一変します。
第3章｜数字は「上げよう」とするより、“整える”ことで動く
アパート投資の利回りを上げるには、「もっと家賃を上げる」か「もっと安く建てる」しかない。そう思っていませんか？
実は、この考え方そのものが“壁”を作っています。
本当に数字を動かす力は、「上げる努力」ではなく「整える工夫」にあります。
💡 “利回りを上げる”とは、家賃を吊り上げることではない
利回りを1％上げるというと、多くの人が「家賃を上げる」と考えます。
けれど、それは一時的な解決でしかありません。
賃貸市場の家賃相場は、築年数・立地・間取り・設備でほぼ決まっています。
無理に高く設定しても、空室期間が伸び、トータルではマイナスになることが多い。
つまり、“上げる”ではなく“削らない”こと。
これこそが、実質利回りを高める唯一の方法です。
🏗 「削らない」ために整える3つのポイント
広島エリアで数多くの案件を見てきた中で、利回りを改善するオーナーに共通する3つの視点があります。
① 建築費を整える
建築費は、同じ延床面積でも、会社によって最大20％以上の差が出ることも少なくありません。
これは「仕様」や「仕入れルート」よりも、どの経路で契約するかで変わる部分が大きい。
不動産会社を経由すれば、当然マージンが上乗せされます。
しかし、不動産開発コンサルタントが間に入り、建築会社と直接交渉すれば、業者間仕切価格での取引が可能になり、全体の原価を抑えることができます。
② 家賃設定を整える
“高く貸す”工夫と広さによる効率化。
suumoなどの賃料査定データをもとに、「賃料下落リスクの少ない家賃帯」を把握、建築時に㎡あたりの単価が高く、そして地域需要に合わせたプランを導き出し、安定した入居率を確保する計画をします。
ここで重要なのは、“満室”よりも“継続入居率”。
1ヶ月空室が出るだけで、利回りは一気に0.3〜0.5％落ちます。
③ 融資と返済を整える
金利や返済期間も、利回りに直結します。
同じ建築費でも、返済年数を20年から25年に延ばすだけで、年間キャッシュフローが＋80〜100万円改善するケースもあります。
銀行は“計画の完成度”を重視します。
収支計画書が緻密であればあるほど、金利条件も柔軟になります。
📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────
【平均建築費】 販売会社経由：12,800万円
Marpy再設計 ：10,600万円前後 改善効果 ：▲2,200万円───────────────────────────────
【表面利回り】 販売会社経由：6.0％前後
Marpy再設計 ：7.0％前後 改善効果 : +1.0%
───────────────────────────────
※ 同一土地・同一規模での比較。 家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。
🧩 “整える”という発想が利益を増やす
オーナーが意識すべきは、“節約”ではなく“最適化”。
削ることではなく、「無駄を減らし、必要を残す」ことが本当の戦略です。
Marpy Consultingでは、それぞれの土地条件・融資枠・想定家賃に応じて、「全体を整える」ことで利益を最大化します。
💬 例：ただ整えただけで、＋1,000万円の差
ある地主様は、大手の提案で利回り6.0％のアパート計画を提示されました。
そこで、私たちが同じ土地・同じ規模で再設計。
• 建築会社を再選定し建築費を1,000万円削減
• 家賃設定を市場中央値に再調整
• 融資条件を25年返済に変更
結果、利回り6.0％ → 7.0％へ＋1％改善。
10年後の純利益で＋1,000万円以上の差が生まれました。
✴️ まとめ：数字は“戦う”より“整える”
数字を動かすのは、努力でも運でもありません。
構成・条件・交渉・仕組。この4つを整えるだけで、資産の未来は変わります。
第4章｜「中立チェック」で数字を取り戻す
多くの地主様や投資家が、こう感じています。
「今さら別の会社に見てもらうのは気が引ける」
「もう見積もりも出したし、今さら動かしても変わらないのでは」
しかし、実際に数字を“整えた”方々の多くが口をそろえて言うのです。
「もっと早く、相談しておけばよかった」
💬 中立チェックとは？
Marpy Consultingが行う「中立チェック」は、
建築会社や販売会社とは異なり、
“誰の利益にも偏らない立場”
で数字を検証することを意味します。
それは単なるセカンドオピニオンではなく、
「今の提案が、あなたの目的に沿っているか」
を冷静に見直す作業です。
🧩 中立チェックの３ステップ
① 見積・仕様の“内訳”を確認する
まずは、提示されている見積を分解して見ていきます。
見積書の金額をそのまま比較しても意味がありません。
大事なのは、どの項目が高いのか／不要なのか。
過剰な外構費や高級仕様が混在しているケースも多く、1,000万円近い削減が可能なことも珍しくありません。
② “建築会社”ではなく“計画全体”を比較する
一般的な比較サイトや一括見積サービスでは、
「どの建築会社が安いか」
だけが焦点になります。
しかし、私たちが見るのは事業全体です。
• 家賃設定• 金利
・返済条件
• 建築費
・諸経費
• 想定修繕
・管理コスト
そもそもの計画建築物の種類など、これらを一つのバランスシートとして再設計します。
③ 設計・建築会社・金融機関・運営会社との交渉サポート
交渉は、ただ「安くしてください」と頼むものではありません。
数字の根拠と再設計プランを提示することで、相手が納得する形でコストを下げることができます。
Marpy Consultingは、過去の実績データと業界交渉経験をもとに、“通る交渉”を段階的に進めていきます。
📘 Before → After：数字が語る「整える力」───────────────────────────────
【平均建築費】 販売会社経由 ：12,800万円
Marpy再設計 ：10,600万円前後 改善効果 ：▲2,200万円───────────────────────────────
【表面利回り】 販売会社経由 ：6.0％前後
Marpy再設計 ：7.0％前後 改善効果 : +1.0%
──────────────────────────────
※ 同一土地・同一規模での比較。 家賃設定・仕様条件は同一基準で試算。
💡 “中立”がもたらす安心感
この「中立チェック」は、あなたの計画を否定するためのものではありません。
むしろ安心して前に進むための再確認です。多くの地主様が、「建てるかどうか」を決める前に、一度このチェックを受けることで、自信を持って次の一歩を踏み出しています。
📩 無料個別相談でできること
Marpy Consultingでは、広島・廿日市・東広島・呉エリアを中心に、土地活用・アパート開発・グループホーム計画の無料個別相談を実施しています。
相談時に必要なのは、次の３つだけ。
1️⃣ 現在の見積書※既に動き出している場合
2️⃣ 計画している土地の場所
3️⃣ 想定している家賃や間取り
これだけで、
「この条件でどこまで数字を良くできるか」
シミュレーションと実績ベースで可視化します。
✴️ オーナー主導の時代へ
もはや「販売会社が決めた数字に従う」時代ではありません。
これからは、地主・投資家自身が“選ぶ側”に立つ時代です。
あなたの土地、あなたの未来。
そのどちらも守るために、一度“中立の目”を通して数字を整えてみてください。
第5章｜「不動産開発コンサルタント」がもたらす実質的な違い
中立チェックを経て、数字が整ったとき、
多くの地主様や投資家が最初に口にする言葉があります。
「同じ土地なのに、こんなに違うものなのか。」
これは大げさな話ではありません。
「誰を中心に計画を組み立てるか」によって、同じ規模・同じ条件でも結果はまったく変わります。
💡 “整える専門家”という存在
不動産販売会社や建築会社は、
それぞれの立場で誠実に仕事をしています。
ただし、彼らの役割はあくまで「建てる」「売る」こと。
一方で、私（Marpy Consulting）の仕事は「整えること」です。
・土地の選定から竣工までワンストップで対応
・ 利益を左右する「見積・仕様・返済条件」のすべてを横断的に比較
・提案プラン、業者価格、家賃設定を中立的に最適化
・オーナーの立場から“数字のズレ”を修正
この調整こそが、最終的にオーナーの利益を守るための核。
建てる前の段階で数字を正しく整えれば、
初期投資額・利回り・返済・資産価値が一気に安定します。
🧭 建てる前に、利益は決まっている
多くの人は「建築が終わってからが勝負」だと考えています。
しかし、実際はその逆。
建てる前に、すでに利益は決まっている。
• 建築費が＋500万円になれば、
そのまま10年間の純利益が▲1,000万円変わる。
• 家賃設定を2,000円見誤れば、
毎月▲2万円、10年で▲240万円の差が生まれる。
• 金利を0.2％抑えられれば、
年間＋60万円の手残りが増える。
数字は、建物の完成後に動かすのではなく、
計画段階で整えることによって“未来”が変わるのです。
📊 これまでの成果事例📍 広島市佐伯区・木造3階建アパート12戸───────────────────────────────
【大手不動産販売会社提案】
建築費：12,800万円 利回り : 6.0%
───────────────────────────────
【Marpy再構築案】 建築費：10,600万円 利回り：7.0％
改善効果：＋1.0％（10年後純利益＋1,000万円）───────────────────────────────
この差を生んだのは、特殊な技術でも裏ルートでもありません。
中立の立場で全体を整える。ただそれだけです。
💬 「相談してみて本当によかった」
実際に相談された方々がよく言う言葉があります。
「もっと早く聞けばよかった。」
私たちは、営業ではなく整備、構築の立場です。
強引な契約も、営業電話もありません。
数字を中立に見直すだけで、自分の計画として、どれほど伸びるかを知ってもらう。
それが、この仕事の本質です。
📩 無料個別相談・公式LINE登録
Marpy Consultingでは、広島近郊・東広島・呉エリアの地主様・不動産投資家様を対象に無料個別相談を行っています。
✴️ 「未来を守る選択」を今
土地活用の目的は、建てることではなく、残すこと。
建築や販売の世界では、利益構造が複雑に絡み合います。
だからこそ、第三者の目線が必要です。
「どの道を選べば、最も正しく資産が育つのか。」
それを共に考え、整える。それが私たちの仕事です。
未来は“建てる瞬間”ではなく、“整える段階”で決まる。
Marpy Consultingが、あなたの資産を正しい軌道に導きます。
第6章（エピローグ）｜未来は、土地ではなく「判断」から動き出す
事業計画、設計、建築、運営管理。
それぞれの専門家が、自分の領域で最善を尽くしています。
しかし、その“最善”がオーナーの利益と一致しているとは限らない。
ここまで読んできたあなたなら、もう気づいているはずです。
本当に必要なのは、「誰に頼むか」ではなく、“どう考え、どう判断するか”という視点。
💬 同じ土地でも、判断が違えば結果が変わる
広島の土地活用では、
「条件が似ているのに結果が違う」
という例を何度も見てきました。
その差を生んでいたのは、立地でも金利でもなく、
“考え方”の違いです。
• 一社の提案だけで判断した人
• 中立的な目線で計画を比較検討した人
このわずかな違いが、10年後の資産を大きく分けます。
判断の基準を整えるだけで、未来の数字は確実に変わるのです。
🧭 「地主主導の時代」が始まっている
これまでの土地活用は、企業主導でした。
「提案してもらう」
「言われた通りに進める」
そんな流れが当たり前でした。
けれど、これからは違います。
建築費高騰、土地価格高騰、家賃下落…収益物件として、条件を満たすための不安要素は多くなり、企業として収益物件開発の計画実現すらままならない時代です。
すなわち地主主導の時代です。
オーナー自身が知識を持ち、選び、判断する立場に立つ。
私たち不動産開発コンサルタントは、その“判断力”を支え、計画を最適化する存在でありたいと思っています。
💡 「相談」は、まだ決めていない人のためにある
相談とは、迷っている人のためのものではありません。
決断をより良くするための確認作業です。
多くの成功オーナーは、「まだ決めていない段階」で私たちのもとを訪れます。
だからこそ、柔軟に修正でき、最も利益の出る形に整えられるのです。
⸻📩 無料個別相談フォーム・公式LINEのご案内Marpy Consultingでは、広島近郊エリア・東広島・呉エリアの地主様、不動産投資家様向けに無料個別相談を行っています。
「アパート建てたいんだけど、どうすればいい？」
「障害者グループホームって収益物件としてどうなんですか？」
など、どんな状況でも全然構いませんので、お気軽にお声掛けください。
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📞 お電話082-506-1554（平日10:00〜18:00）
株式会社Marpy Consulting
✴️ 最後に──未来を決めるのは、土地でも建物でもない
それは、あなた自身の“判断”です。
数字を整えることは、建てる前に未来を描き直すこと。
それはもう、単なる土地活用ではなく、あなたの人生設計そのものです。
未来は、土地ではなく「判断」から動き出す。Marpy Consultingが、その決断のそばに立ち続けます。
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